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En 2014 a été adopté La Directive sur le crédit hypothécaire 2014/17/EU : La Directive sur le crédit hypothécaire 2014/17/EU portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel a été adoptée le 4 février 2014. Cette directive s’applique aux prêts immobiliers garantis ou non par une hypothèque .

Cette directive ayant désormais force de loi est entrée en vigueur le 21 mars 2016.
L’article 19, prévoit une évaluation immobilière rigoureuse par le préteur de la solvabilité du consommateur quel que soit le montant du prêt demandé.

« Cette évaluation doit être effectuée par un expert immobilier certifié REV compétent et indépendant du processus de souscription du crédit pour fournir une évaluation impartiale et objective »

La nouvelle réglementation entrera en vigueur pour tous les prêts immobiliers contractés à compter du 1er juillet 2016. » Article de la commission européenne des Banques et Finances

Si vous demandez un crédit immobilier adossé à un bien immobilier, vous devrez fournir à votre banque une expertise en valeur vénale de votre bien immobilier. L’expert qui devra réaliser et vous remettre cette expertise doit être certifié REV

CIECP bénéficie de cette certification.

Généralement les banques vous demande cette expertise tardivement.. C’est pourquoi il nous est très souvent demandé de réaliser cette expertise en urgence. Nous vous proposons de réaliser une expertise Expresse (remise du document sous 6 jours. Ou plus rapidement si nécessaire) afin de vous remettre ce document au plus vite pour ne pas remettre en cause votre investissement ou retarder sa mise en place

N’hésitez pas à nous détailler votre besoin, nous vous ferons parvenir nos tarifs, ou devis en fonction de votre demande.


A de nombreux moments de votre vie, vous devrez avoir à réaliser l’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Que ce soit la valeur vénale de ce bien, ou sa valeur locative.

En cas de succession, de divorce, de donation, de demande de prêt hypothécaire, de vente à venir d’un bien, d’expropriation, de déclaration d’impôt sur la fortune ou bien préalablement à un achat, il est souvent intéressant, voire obligatoire, de faire réaliser une expertise en valeur vénale d’un bien immobilier pour connaître sa juste valeur vénale.

Pour toutes ces raisons, CIECP vous accompagnera dans la réalisation de l’expertise en valeur vénales et locative de votre ou de vos biens.

Que ce soit pour une maison, un appartement, un immeubles, un manoir, une demeures de charme, un châteaux, ou tout autre type de bien, CIECP adaptera les méthodes d’évaluation pour trouver la valeur la plus juste de vos biens.

N’hésitez pas à nous détailler votre besoin, nous vous ferons parvenir nos tarifs, ou devis en fonction de votre demande.

CIECP est aussi spécialisé dans l’expertise des locaux professionnels, locaux industriels, bureaux, commerces, fonds de commerce, d’entrepôts ou encore d’établissements hôteliers.

Vous pouvez être amené à devoir connaître la valeur vénale de votre bien en cas de demande de l’administration fiscal, pour vos bilans, pour un achat, ou une vente, une succession ou pour un déplafonnement de loyer lors d’un renouvellement de bail etc.

Si tel est le cas, CIECP vous accompagnera dans ces démarches pour vous aider à évaluer la valeur vénale ou locative pour défendre vos intérêts.

Nous utiliserons les meilleures méthodes d évaluation afin de trouver la valeur de votre bien la plus juste.

Nos experts pourront vous délivrer un document officiel à fournir aux services fiscaux ou à toute personne à qui il pourra être utile.

Une expertise immobilière va bien au-delà de l’estimation du prix de vente d’un bien immobilier.
Grâce à une étude approfondie de ce bien, l’expertise permet de connaître sa vraie valeur.

L’expertise immobilière, pour une estimation de la valeur réelle d’un bien

L’expert immobilier a pour rôle d’estimer la valeur d’un patrimoine immobilier qui lui est confié. Cela peut concerner une habitation, mais aussi un local commercial ou industriel, le patrimoine d’une entreprise, un terrain ou encore un espace boisé. Cette estimation va permettre de mettre en avant tous les atouts et les faiblesses d’un bien à l’aide d’une combinaison de critères utilisée par l’expert. Alors que l’agent immobilier fait une estimation du prix de vente du bien en son état actuel, l’expert cherche à faire valoir toutes les possibilités d’extension, d’aménagement ou autres améliorations que permet la propriété. Une étude complète est ainsi réalisée par ce spécialiste de l’immobilier qui cherche à étudier toutes les possibilités apportées par le terrain et par le bâti, de par sa superficie, sa situation…

Cette étude a aussi pour fonction de mettre en lumière les défauts du bien en étudiant tous ses détails du toit jusqu’au sous-sol en passant par les réseaux d’eau et d’électricité et les éventuels risques auxquels il est exposé.

L’emplacement du bien et les prix du marché sont bien entendu pris en compte pour réaliser l’estimation finale qui va bien au-delà d’une simple appréciation du prix de vente. Le travail d’expertise s’appuie en effet sur une étude de l’architecture et des matériaux utilisés pour la construction du bien, une analyse des réseaux internes au bâti, une étude du cadastre et du plan local d’urbanisme et une connaissance parfaite du marché de l’immobilier dans la zone géographique du bien. Ceci requiert des connaissances techniques, économiques, juridiques et fiscales qui font partie des compétences de l’expert immobilier.

La valeur d’une expertise immobilière

Une expertise immobilière peut être requise par le propriétaire du bien, un syndic de copropriété ou une agence immobilière dans le cadre d’une vente, mais aussi par un acheteur qui souhaite s’assurer que le prix proposé par le vendeur n’est pas surestimé. Elle peut aussi être demandée par un notaire dans le cadre d’une succession, par un juge ou le fisc en cas de litige ou par un assureur ou un comptable pour des besoins d’estimation.

L’expertise, quelle que soit l’origine de la demande, est réalisée selon les normes de la CEEI – Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière. Elle est justifiée par des documents, des images et photos qui viennent appuyer l’estimation finale et lui donnent une valeur de référence. C’est cette valeur qui servira de base en cas de contentieux, fréquents dans le cadre de divorces ou d’héritages. C’est aussi le résultat de l’expertise qui sera le plus proche de la réalité quant à la valeur du bien à une date donnée.

À noter que tous les experts immobiliers français travaillent selon les mêmes critères et selon les normes de la CEEI, ce qui justifie que si plusieurs expertises immobilières sont menées sur le même bien, les différentes estimations obtenues sont généralement proches

Un expert immobilier est un spécialiste qui a reçu une formation très spécifique dans le secteur de l’immobilier. Grâce à des connaissances très pointues dans les domaines de la construction, du droit et de la fiscalité, il a pour principale mission d’évaluer un patrimoine à sa valeur réelle. Pour exercer le métier d’expert immobilier, il faut être titulaire d’un diplôme et/ ou d’une longue expérience dans le secteur de l’immobilier.

Parmi les différentes formations permettant d’accéder à cette fonction, les voies possibles sont les masters en administration des biens, en droit, en économie ou en management spécialisés dans les domaines de l’immobilier, de l’urbanisme ou de la construction, mais aussi des formations en école d’ingénieur, en école de commerce ou encore dans des écoles spécialisées telles que l’ICH – Institut pour la Construction et l’Habitat.

Cela apporte aux futurs experts immobiliers le domaine de compétences requises pour exercer ce métier, à savoir des connaissances techniques du bâti, une connaissance pointue du marché de l’immobilier, du droit appliqué à ce secteur, des règles d’urbanisme, de la fiscalité et enfin des qualités d’observation et d’analyse, essentiels à l’exercice de cette profession.

Le rôle de l’expert immobilier consiste en l’estimation de la valeur d’un bien. Son travail peut être commandité par un particulier qui souhaite vendre, louer ou acheter un bien immobilier au prix le plus juste, mais pas seulement. De nombreux organismes peuvent faire appel à lui dans des cadres plus spécifiques. Une compagnie d’assurance peut demander une évaluation de la valeur d’un patrimoine dans le cadre d’une expertise, une société comptable peut avoir besoin de ses services pour valoriser un actif, un tribunal peut faire appel à lui en cas de litige sur le prix d’un patrimoine…

Le travail de l’expert immobilier peut ainsi concerner aussi bien un immeuble d’habitation qu’un terrain, le patrimoine d’une entreprise ou un local industriel ou commercial. Son domaine de compétences lui permet d’évaluer tout type de bien immobilier dans le respect des normes de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière qui dicte son travail. Aujourd’hui, une norme européenne distingue le sérieux des experts immobiliers, la certification « Regognised European Valuer » – REV, attribuée en France par la Chambre des experts immobiliers FNAIM.

L’expert immobilier peut travailler à son compte ou pour une agence immobilière.

Sur le terrain, le travail de l’expert va bien plus loin que celui de l’agent immobilier qui a davantage un rôle commercial. L’expert cherche à évaluer la valeur réelle d’un patrimoine, bien au-delà du simple prix de vente. Pour cela, il analyse la situation du bien et l’état actuel du bâti grâce à une analyse technique de tous les éléments du patrimoine. L’expert immobilier a également un rôle de commercial et de gestionnaire, puisqu’il peut établir des baux et gérer des contrats de location, monter les dossiers de transactions immobilières et éventuellement prospecter pour le compte de ses clients.

Il peut enfin proposer des services complémentaires tels que le conseil avant un investissement immobilier, mais aussi l’accompagnement lors de la réception d’une maison ou appartement acheté sur plan afin d’en contrôler la conformité et de relever les éventuels vices de construction.

Les expertises que nous proposons sont en habitation et en commercial. Dans l’ensemble de ces activités, nous somme à même de fixer la valeur vénale d’un bien immobilier, la valeur vénale d’un fonds de commerce, ou évaluer votre patrimoine immobilier Commercial :

  • Expertise de boutiques.
  • Expertise bureaux
  • Expertise locaux commerciaux
  • Expertise d’hôtels
  • Expertise fonds de commerce
  • Expertise d’une société
  • Calcul d’indemnités d’éviction.
  • Valeur locative.
  • Bail commercial
  • De la fixation ou de la révision d’un loyer.
  • De l’apport ou de la restructuration de votre société.
  • Pour obtenir un crédit, gage, crédit-bail…..

 

  • Habitation :
  • Expertise appartement
  • Expertise maison
  • Expertise immeuble
  • Évaluation pour une vente immobilière ou d’un achat immobilier.
  • Expertise pour un divorce ou d’une succession.
  • Expertise pour un prêt immobilier ou d’une déclaration d’impôt sur la fortune.
  • Expertise pour une expropriation.
  • Expertise pour un redressement de l’administration fiscale.
  • Expertise pour partage, donation.
  • Expertise pour une éviction.
  • Expertise pour des litiges fiscaux.
  • Expertise pour prêts bancaires.
  • Expertise pour une procédure judiciaire…….

Notre prescription comprendra notamment l’analyse des points suivants : Fiabiliser une négociation immobilière. Orienter vos décisions dans le cadre d’une opération immobilière. Justifier une valeur de patrimoine vis-à-vis de tiers (administrations, banques, …). Connaitre la valeur de votre patrimoine. Justifier les valeurs auprès de l’administration fiscale. La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, nette des coûts de sortie. Les coûts de sortie sont les coûts directement attribuables à la sortie d’un actif, à l ’exclusion des charges financières et de la charge d’impôt sur le résultat. (PCG – article 322-1- 10) A leur date d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise les biens acquis à titre gratuit sont enregistrés comptablement à leur valeur vénale. La valeur vénale d’un bien acquis à titre gratuit correspond au prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché.

CIECP peut expertiser votre bien, en vous donnant des simulations de bouquet et de rente afin que vous puissiez réfléchir et trouver la meilleure solution à la mise en vente de votre bien en viager.

La vente en viager est un système légal permettant au vendeur de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie

Cela permet de se constituer une retraite complémentaire ou un augmentation de ses revenus.

Pour l’acheteur, il s’agit d’un contrat aléatoire, avec l’espoir de réaliser une « bonne affaire».

La vente en viager est régit par les articles 1968 et suivants du Code civil et concerne essentiellement les vendeurs assez âgés qui veulent s’assurer un complément de revenus.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Une vente en viager, est un transférer de sa propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu’à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).

Validité de la vente. La vente en viager est fondée sur un aléa : la durée de vie du vendeur.

Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est malade depuis plusieurs semaines ou mois, et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975).

Modalités de paiement.

Le viager doit être considéré comme une vente normale, Mais à la différence près que les modalités de paiement du prix sont particulières.

La vente doit s’effectuer comme une vente classique chez un notaire.

Le paiement du prix du viager

Le principe du viager est d’obtenir pour le vendeur une rente versée par l’acheteur ainsi qu’éventuellement un bouquet (Somme versée au départ réduisant la rente.)

En droit, on dit que l’acheteur est le « débirentier » – puisqu’il est débiteur de la rente – et que le vendeur est le « crédirentier », puisqu’il est le créditeur de la rente.

Le calcul de la rente

L’aléa. Le calcul de la rente est un peu compliqué. C’est pourquoi, nous vous proposons de la calculer pour vous par notre expertise.

Dans le principe, si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, l’acheteur

aura payé intégralement le prix normal de son logement. Si le vendeur vit plus longtemps, l’acheteur paiera plus que la valeur du logement et s’il décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paiera en fait moins que ne vaut réellement le bien.

Les critères.

La rente est calculée par l’application des tables qui tiennent compte de l’âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Les tables les plus communes sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.

Bon à savoir : Si le viager est conclu sur deux têtes lorsque c’est un couple qui vend le bien et que ce dernier n’appartient définitivement à l’acheteur qu’au décès du dernier des conjoints.

Le bouquet

Le bouquet est une somme d’argent que le vendeur peut demander immédiatement. Le bouquet n’est pas obligatoire et est librement fixé par les parties.

Lorsqu’il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de vente et l’on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué du bouquet.

Viager libre ou occupé ?

Le viager peut être vide ou occupé. Cela n’a évidemment pas les mêmes conséquences sur la vente.

Viager libre ou occupé : modalités

Lorsqu’une vente en viager est décidée, il y a deux possibilités :

  • soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas d’un viager libre ;
  • soit le vendeur se réserve un droit d’habitation et on parlera alors d’un viager occupé.

Le droit d’habitation peut être réservé jusqu’au décès du conjoint du vendeur.

Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges.

C’est en général le vendeur qui s’acquitte des charges locatives et de la taxe d’habitation.

L’acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.

Le vendeur qui bénéficie d’un droit d’habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s’il s’est réservé l’usufruit du bien (ce qui est rare).

Viager libre ou occupé : calcul de la rente

Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de la rente.

Dans le cas d’un viager libre, c’est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l’usage dès la signature de l’acte de vente.

Dans le cas du viager occupé, c’est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l’occupation et la rente n’est assise que sur la différence.

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