Le viager en détail

CIECP peut expertiser votre bien, en vous donnant des simulations de bouquet et de rente afin que vous puissiez réfléchir et trouver la meilleure solution à la mise en vente de votre bien en viager.

Le paiement du prix du viager

Le principe du viager est d’obtenir pour le vendeur une rente versée par l’acheteur ainsi qu’éventuellement un bouquet (Somme versée au départ réduisant la rente.)
En droit, on dit que l’acheteur est le « débirentier » – puisqu’il est débiteur de la rente – et que le vendeur est le « crédirentier », puisqu’il est le créditeur de la rente.

Le calcul de la rente

L’aléa. Le calcul de la rente est un peu compliqué. C’est pourquoi, nous vous proposons de la calculer pour vous par notre expertise.
Dans le principe, si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, l’acheteur aura payé intégralement le prix normal de son logement. Si le vendeur vit plus longtemps, l’acheteur paiera plus que la valeur du logement et s’il décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paiera en fait moins que ne vaut réellement le bien.
Les critères. La rente est calculée par l’application des tables qui tiennent compte de l’âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Les tables les plus communes sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.
Bon à savoir : Si le viager est conclu sur deux têtes lorsque c’est un couple qui vend le bien et que ce dernier n’appartient définitivement à l’acheteur qu’au décès du dernier des conjoints.

Le bouquet

Le bouquet est une somme d’argent que le vendeur peut demander immédiatement. Le bouquet n’est pas obligatoire et est librement fixé par les parties.
Lorsqu’il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de vente et l’on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué du bouquet.

Viager libre ou occupé ?

Le viager peut être vide ou occupé. Cela n’a évidemment pas les mêmes conséquences sur la vente.
Viager libre ou occupé : modalités
Lorsqu’une vente en viager est décidée, il y a deux possibilités :
• soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas d’un viager libre ;
• soit le vendeur se réserve un droit d’habitation et on parlera alors d’un viager occupé.

Le droit d’habitation peut être réservé jusqu’au décès du conjoint du vendeur.
Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges. C’est en général le vendeur qui s’acquitte des charges locatives et de la taxe d’habitation. L’acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.
Le vendeur qui bénéficie d’un droit d’habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s’il s’est réservé l’usufruit du bien (ce qui est rare).
Viager libre ou occupé : calcul de la rente
Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de la rente.
Dans le cas d’un viager libre, c’est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l’usage dès la signature de l’acte de vente.
Dans le cas du viager occupé, c’est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l’occupation et la rente n’est assise que sur la différence.

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